【现象】实践中，有些小开发商为了快速回笼资金，私下将没有取得五证的商品房出售。第五个证就是最重要的证——商品房预售许可证。那么，这样的房子购买后有哪些潜在问题呢？ 【司法实践】法院往往会认定该商品房买卖合同无效，进而影响到购房人的合法权益。开发商在开发建设过程中，一般存在欠付工程款问题，所以产生承包人的优先受偿权。如果建筑商提起诉讼，并申请强制执行开发商的房产，则购房人的房产面临被执行的风险。 【案例】 最高人民法院案例索引：《白帆与王双、孟美等案外人执行异议之诉案》【（2018）最高法民申3
2024-09-23
房地产买卖交易额大，涉及法律事项多，买卖过程是否顺利，取决于诸多因素，并非仅与土地属性有关。那么，对于划拨土地上的房屋，能否进行买卖呢？ 网友咨询：划拨土地上的房屋，可以进行买卖吗？ 四川宗华律师事务所李小琴律师解答： 根据我国土地管理法的规定，国有土地使用权获得途径分为划拨和出让两种方式。 土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给使用者使用的行为。 根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定：“以
2024-09-23
人的生活离不开衣食住行，住房租赁满足了人们对住的需求。同时，商业性房屋租赁解决了企业或个人的经营用房问题。在现实生活中，经常会出现因房屋租赁而出现的合同纠纷。那么，出租人仅取得案涉租赁物的建设工程规划许可证副证，租赁合同是否有效？ 网友咨询： 出租人仅取得案涉租赁物的建设工程规划许可证副证，租赁合同是否有效？ 北京市东方律师事务所贾雪涛律师解答： 根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定，出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许
2024-09-23
房屋租赁合同在实践中较为常见，依据合同周期形式不同，房屋租赁合同可分为固定期和不固定期房屋租赁合同，依据用途不同，又可分为商用型和住宅型房屋租赁合同。但无论是哪一种类型的合同，双方当事人都应当依据合同约定履行合同义务。那么，不定期租赁合同是如何产生的，当事人可以随时解除合同吗？ 网友咨询： 不定期租赁合同是如何产生的，当事人可以随时解除合同吗？ 北京市盈科（佛山）律师事务所叶永亮律师解答： 根据《合同法》的规定，不定期租赁合同的产生有三种方式: 一、当事人对租赁期限没有约定，或约定不明确，依据
2024-09-23
等了两年的房子终于交付了，但实测套内建筑面积足足比合同约定的少了4.57平方米，开发商却仅仅肯赔付房子建筑面积的差价，遇到此类情况该如何处理？ 网友咨询： 交房时房屋面积存在差异，怎么处理？ 福建亿阳律师事务所江天辉律师解答：根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条的规定进行具体处理： 出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理： （一）面积误差比绝
2024-09-23
房子不像其他商品，可以享受“7天无理由退货”。一旦选定房，交了钱，想反悔退房那也不是件容易事，买房一定要慎重，那么符合什么条件可以无条件退房，流程是怎样的？ 网友咨询： 房子不想要了，可以退吗，能不能无条件退啊？ 北京盈科（天津）律师事务所魏萌律师解答： 1、开发商在规定时间三个月后交房的情况。 到了开发商与买房者在合同中约定的交房日后，却迟迟得不到开发商的入住通知。 2、开发商未经买房者同意擅自变更设计。 在买房者与开发商签订的合同中，一般都约定开发商在变更设计之前，必须经过买房者同意。 3
2024-09-22
签订房屋买卖合同后出卖方应向买受人履行权利与实物的双重交付，在买受方已取得房屋产权而未实际占有的情况下，其仅仅基于物权请求权要求有权占有人迁出，法院应作慎重审查。那么如何判断房屋买卖合同的第三人是否为善意，怎么判断？ 网友咨询： 如何判断房屋买卖合同的第三人是否为善意，怎么判断？ 内蒙古久晖律师事务所闫海燕律师解答： 判断房屋买卖合同的第三人是否为善意的方式是，受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。 真实权利人主张受让人不构成善意的，应当承担举
2024-09-22
房屋预售也称商品房预售，楼花买卖，是指房地产开发企业与购房者约定，由购房者交付定金或预付款，而在未来一定日期拥有现房的房产交易行为。那么商品房预售需要什么条件，怎么规定的？ 网友咨询： 商品房预售需要什么条件，怎么规定的？ 四川蓉桦律师事务所袁婷婷律师解答： 商品房预售的条件： （1）预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； （2）已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 （3）持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损
2024-09-22
购房者在办理房屋按揭贷款的时候，就需要办理房产抵押登记，银行会因此获得房屋的他项权利。那么房屋他项权证是什么，房屋他项权证过了有效期的后果有什么？ 网友咨询： 房屋他项权证是什么，房屋他项权证过了有效期的后果有什么？ 江苏东晟律师事务所邱阳律师解答： 房产的他项权是指除产权人及共有权人以外的其他团体或者个人对该房产涉及的权利，通常是指抵押权利，他项权证由他项权人持有。 一般房产购买时，选择按揭贷款时，抵押借款时，在房屋所有权证书中，会有他项权利内容记载，载明他项权利人、权利种类(如典权、抵押权
2024-09-22
中介行业随着房地产市场的火热变得越来越多，几乎是随处可见，虽然今年疫情的影响，但也没有对楼市产生大规模的影响，中介这个行业也是一直都在的，面对满街的中介，购房者却不知如何下手，担心碰见黑中介。那么房屋中介常用的几种骗术手段是什么，怎么避免？ 网友咨询： 朋友最近要找房子，担心被骗，问一下房屋中介常用的几种骗术手段是什么，怎么避免？ 北京市康达（沈阳）律师事务所赵艳梅律师解答： 房屋中介常用的几种骗术手段是： 1、以次充好偷换概念； 2、低开高走临时加价； 3、有些中介卖房时会使用拖延战术，等到
2024-09-22
