《合同法》第230条规定“出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。”据此规定，承租人优先购买权是指承租人基于租赁合同，在出租人出卖租赁物时，在同等条件下可优于其他人购买的权利。那么承租人不享有优先购买权的情况是什么，有哪些情况？
网友咨询：
承租人不享有优先购买权的情况是什么，有哪些情况？
上海永松健律师事务所田应武律师解答：
承租人不享有优先购买权的情形有：
1、房屋按份共有人行使优先购买权的；
2、出租人将房屋出卖给近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的。
《民法典》第七百二十六条规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；
但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。（《民法典》生效时间为2021年1月1日）
上海永松健律师事务所田应武律师解析：
在城镇房屋租赁合同中，出租人出卖租赁房屋的，承租人享有优先购买权，该权利在《中华人民共和国合同法》第230条有明确规定。但从《房屋租赁解释》第24条规定可以看出，在赋予承租人优先购买权的同时，也要保障出租人的合法权益，而不是牺牲出租人的权利来满足承租人的要求。可见，优先购买权的行使不是没有任何条件和限制的，它不能损害出卖人的实体利益，而且也不是绝对地剥夺其他人的购买机会。
除了《房屋租赁解释》第24条规定所列举的情形之外，实务中，出租人基于与第三人的亲属关系或其他特殊关系，以低于市价出卖房屋，而离开该人身关系，出租人则不愿出售房屋的，一般情况下承租人不能享有优先购买权；承租人仅租赁部分房屋，法律本身就是规定承租人对其承租的部分房屋有优先购买权，而对其他部分则没有优先购买权，故承租人的权利不能超出合同的范围。因此，出租人出售整体房屋的，承租人也不是当然可以行使优先购买权。所以，承租人要依法行使优先购买权，在某些情况下，该权利无法得到实现。
1987年从事律师工作。现基本不承接业务。注重法学理论研究，侧重刑事诉讼和行政诉讼程序。专注法制文学创作。贵州省作家协会会员。
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