抵押对债权有极大的保障，抵押权的无效或丧失可能会使主债权无法实现。那么哪些情形下抵押协议无效，抵押协议无效的情形是什么？
网友咨询：
哪些情形下抵押协议无效，抵押协议无效的情形是什么？
天津卓茂律师事务所朱丽萍律师解答：
（1）抵押存在他人房屋的土地使用权,抵押合同无效。虽然当事人仅抵押其自有的土地使用权，但根据地随房走，房随地走的原则，应视为土地使用权与地面建筑物所有权一并抵押。
如在抵押时地上建筑物已属他人所有，抵押人抵押土地使用权的行为构成无权处分。
（2）抵押属于恶意串通、损害第三人利益的情形，抵押无效。
（3）监护人以与被监护人共同共有的财产设定抵押应属无效。法定监护人虽然有权代被监护人履行民事法律行为，但该代理行为受到法律的严格限制。
监护人代替被监护人设定抵押，增加了被监护人的财产被处置的风险，该行为属于无权处分。
因被监护人成年后对该抵押行为不予追认，故应认定监护人与抵押权人签订的房地产抵押合同为无效合同。
（4）未经其他共同共有人同意抵押共有物的，抵押合同无效。
共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效。但是，其他共有人知道或者应当知道而未提出异议的视为同意，抵押有效。
《民法典》第三百九十七条：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。
以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依据前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。
天津卓茂律师事务所朱丽萍律师解析：
抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。抵押权人与抵押人可以协议变更抵押权顺位以及被担保的债权数额等内容，但抵押权的变更，未经其他抵押权人书面同意，不得对其他抵押权人产生不利影响。
债务人以自己的财产设定抵押，抵押权人放弃该抵押权、抵押权顺位或者变更抵押权的，其他担保人在抵押权人丧失优先受偿权益的范围内免除担保责任，但其他担保人承诺仍然提供担保的除外。
同一债权有两个以上抵押人的，债权人放弃债务人提供的抵押担保的，其他抵押人可以请求人民法院减轻或者免除其应当承担的担保责任。
朱丽萍律师，天津卓茂律师事务所合伙人，执业至今十八年，擅长民商事诉讼和非诉讼业务，其思维严谨，办案经验丰富，善于沟通，担任多家社区法律顾问，是多家企业网格化法律服务律师。
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2025-03-20
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