出卖人先后或者同时将同一特定的房屋出卖给两个不同的买受人，这一行为就是一房二卖。那么，一房二卖合同的法律效果如何？
网友咨询：
一房二卖合同的法律效果是怎样？
北京市中银（南昌）律师事务所屈艳丽律师解答：
一房二卖合同的效力要分三种情况：
1、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，而所有的房屋买卖合同均签订于取得房屋所有权证之前，则所涉及的买卖合同为有效或为可撤销。
2、先、后买受人中有一个买受人已取得房屋所有权证，签订于取得房屋所有权证之前的合同，为有效合同；签订于取得房屋所有权证之后的合同，为无效合同；
3、先、后买受人都没有取得房屋所有权证，只要不存在法定的无效情形，所有的买卖合同均为有效或为可撤销。
一房二卖，如果存在虚构事实骗取钱财的行为及非法占有的目的，在具有法律规定的情形下，可能构成合同诈骗罪。如果经过审理构成了合同诈骗罪，则应该根据《刑法》第二百二十四条的规定，判处刑罚。
北京市中银（南昌）律师事务所屈艳丽律师解析：
防止一房二卖应在签订购房合同时明确“一房二卖”等禁止性规定，并加重此种行为的违约责任。同时购房者应当及时进行预告登记、办理产权过户，以此彻底保证房屋的物权。
具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：
（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；
（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。
【法律依据】
《民法典》第四百六十五条，【依法成立的合同效力】依法成立的合同，受法律保护。
依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。
屈艳丽律师简介
专注于民商事合同领域、刑事辩护及建设工程类案件；注重团队内部多元化发展，提供综合法律服务、多方面法律咨询。
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2024-08-22
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